Realty Income - The Monthly Dividend Company
Realty Income ist ein US-REIT, welcher in Einzelhandelsimmobilien investiert. 647 Monate hintereinander haben die Kalifornier die Aktionäre mit einer Dividende beglückt, welche in diesem Zeitraum auch 125x angehoben wurde. Die erwartete Dividendenrendite für 2024 liegt bei 5.5%
Ausschüttungen: monatlich
Börsenplatz: NYSE (Ticker „O“)
“The Monthly Dividend Company”. Während die meisten amerikanischen Firmen die Dividende Quartalsweise ausschütten, kommen die Aktionäre bei Realty Income in den Genuss von monatlichen Dividenden.
REIT
Bei Realty Income handelt es sich um einen Real Estate Investment Trust (”REIT”). REITs sind Unternehmen, welche Immobilien besitzen und bewirtschaften oder finanzieren, um Einnahmen zu generieren. Unterteilt werden die REITs nach “Equity-” und “Mortgage-REITs”.
Realty Income gehört zu den Equity-REITs, welche in physische Immobilien investiert und Mieteinnahmen generieren, bzw. an der Wertsteigerung der Immobilie partizipieren. Die 2. Kategorie - die Mortgage REIT’s - investieren in Hypothekendarlehen und hypothekenbezogene Wertpapiere, bei welchen die Einnahmen die Zinszahlungen darstellen.
Die Rechtsform hat Ihren Ursprung in den USA. Als Investment sind solche REITs attraktiv, weil sie gesetzlich dazu verpflichtet sind, 90% ihrer Erträge als Dividende auszuschütten.
Realty Income
Realty Income wurde 1969 von William und Joan Clark in Kalifornien gegründet und ist seit 1994 an der New York Stock Exchange (NYSE) unter dem Börsenticker “O” gelistet. Die erste Transaktion der Firma war der Kauf einer Taco Bell Immobilie in Northridge (Kalifornien), welche dem Gründer Glen Bell abgekauft wurde. Heute beschäftigt die Firma 418 Vollzeitmitarbeiter.
Die Firma fokussiert sich auf freistehende Gewerbeimmobilien, welche langfristig an Kunden vermietet werden. Die Restlaufzeit der Nettomietverträge beläuft sich zu Beginn 2024 auf 9.4 Jahre. Nettomietverträge (“Net lease”) bedeutet, dass die Mieter verantwortlich für den Unterhalt, Versicherung und Steuern sind.
Das Portfolio beinhaltet über 15’450 Objekte in den USA sowie in Europa (Grossbritannien, Frankreich, Deutschland, Irland, Italien, Portugal, Spanien). Während sich der Großteil der Immobilien in Amerika befinden, soll zukünftig insbesondere in Europa die Expansion vorangetrieben werden. 98.6% der Objekte sind vermietet.
Kunden kommen aus verschiedenen Sektoren, wobei die Lebensmittelläden mit 11.4% den größten Anteil ausmachen, gefolgt von Einzelhandelsgeschäften (10.2%), “Dollar Stores” (7.1%), Baumärkte (5.9%) und Apotheken (5.5%).
Zu den größten Kunden, bezogen auf die jährlichen Mieteinnahmen, gehören “Dollar General” (3.8%), Walgreens (3.8%), Dollar Tree / Family Dollar (3.3%), 7-Eleven (3%) und die EG Group Limited (2.5%).
Dividende / Aktie
Realty Income gehört in den exklusiven Club der Dividendenaristokraten. Dazu zählen Firmen, welche die Dividende mindestens 25 Jahre in Folge angehoben haben. Zudem blicken die Kalifornier auf 647 monatliche Dividenden zurück, welche an die Aktionäre ausgeschüttet wurden. Kein anderer REIT kann so eine Bilanz vorweisen.
Für 2024 wird eine Dividendenrendite von ca 5.5% erwartet - zuletzt wurde die Dividende im Mai 2024 um 2.1% ergöht.
Die Firma ist im S&P 500 Index sowie im S&P 500 Dividend Aristocrats Index vertreten.
Gemessen an der Marktkapitalisierung ist Realty Income mit 48 Milliarden USD an 7. Position der amerikanischen REITs. Angeführt wird die Liste von Prologis Inc (Ticker “PLD”) mit 103 Milliarden. Schaut man sich nur diejenigen REITs an, welche sich auf Einzelhandel-Immobilien fokussieren, dann ist nur “Simon Property Group Inc” (Ticker: SPG) mit 48.5 Milliarden vor Realty Income. Auf den weiteren Plätzen befinden sich Kimco Realty Corporation (Ticker KIM), Regency Centers Corporation (Ticker REG) sowie Federal Reality Investment Trust (Ticker FRT).
Im Vergleich mit den Peers ist die Dividendenrendite und das Kurs-Buchwert-Verhältnis (P/B) vorteilhaft. Insbesondere das Kurs-Gewinn-Verhältnis (P/E) sticht jedoch negativ heraus.
| Realty Income | Simon Property Group | Kimco Realty Corporation | |
|---|---|---|---|
| P/B | 1.16 | 16.57 | 1.17 |
| P/E | 52.08 | 18.83 | 35 |
| Dividendenrendite | 5.98% | 5.35% | 5.28% |
| Performance 1 Jahr | -10.78% | 46.19% | 3.59% |
| Performance YTD | -9.20% | 3.77% | -13.42% |
| Regency Centers Corporation | Federal Realty Investment Trust | Prologis Inc | |
|---|---|---|---|
| P/B | 1.61 | 2.96 | 1.88 |
| P/E | 29.05 | 35.19 | 31.91 |
| Dividendenrendite | 4.53% | 4.44% | 3.62% |
| Performance 1 Jahr | 7.92% | 14.85% | -13.56% |
| Performance YTD | -11.15% | -4.24% | -20.90% |
(Quelle: FinViz / 28.05.2024)
Performance & Ratings
REIT’s haben aufgrund der hohen Zinsen ein anspruchsvolles Umfeld vorgefunden. Die Performance der letzten 12 Monate liegt bei -9.2% und damit auch schlechter als einige der direkten Konkurrenten.
Die Aktie ist noch deutlich vom Allzeithoch von 2020 entfernt.
(Quelle: Yahoo! Finance)
Das Wertpapier notiert aktuell bei rund 52$. Im Durchschnitt sehen die Analysten die Aktie in einem Jahr bei 60.30$. 8 Analysten empfehlen den Titel zum Kauf, 11 auf Halten (Quelle: MarketWatch).
Fazit
Mit 647 aufeinander folgende monatliche Dividenden hat Realty Income eine eindrückliche Bilanz vorzuweisen. Während der Aktienkurs im letzten Jahr gelitten hat, konnte die Firma solide Quartalszahlen für 2024 vorweisen, welche die Analystenerwartungen übertroffen haben. Auch an der Zinsfront ist davon auszugehen, dass sich die Lage zugunsten des REITs entwickeln wird.
Aufgrund der Rückschläge im Kurs könnte nun eine interessante Gelegenheit darstellen, um in den Dividenden-Titel zu investieren und ab sofort von monatlichen Dividendenzahlungen zu profitieren.
Erreicht die Aktie das Kursziel von 60$ in einem Jahr, würde dies einer Performance von gut 15% entsprechen