Stake

Stake ist eine Plattform für Immobilieninvestments in Dubai. Zusammen mit anderen Investoren wird eine Immobilie oder Wohnung in Dubai finanziert, an welcher man anschliessend anteilsmässig am Erfolg beteiligt wird. Mit der Investition erwirbt man kein Recht, die Immobilie zu nutzen.

Bereits ab 500.- Dirham (= ca 115.- EUR) kann auf der Plattform einen Anteil an einer Miet- oder Ferienwohnung erworben werden und kommt anschliessend in den Genuss von monatlichen Mietzinseinnahmen, sofern die Wohnung vermietet ist. Auch an einer allfälligen Wertsteigerung der Immobilie kann partizipiert werden.

Da in Dubai maximal 4 Anteilseigner in der Eigentumsurkunde eingetragen werden können, erstellt Stake ein Special Purpose Vehicle (SPV) für jede Immobilie, an welcher die Investoren dann direkt beteiligt sind.

Investieren / Primärmarkt

Auf dem Primärmarkt gibt es in der Regel mehrere Objekte, welche gleichzeitig finanziert werden.

Hier ist auch ersichtlich, ob das Objekt bereits vermietet ist. In der Regel haben die vermieteten Objekte eine Vertragslaufzeit von einem Jahr, d.h. die ersten 12 Monate sollte es zu keinem Leerstand kommen.

Hat man sich für ein Investment entschieden, kann man den Betrag festlegen und dem Warenkorb hinzufügen. Beim Checkout kann man mit einer Debit- oder Kreditkarte bezahlen - oder das Wallet, sofern bereits zuvor eine Überweisung auf die Plattform getätigt wurde. Zukünftige Mieteinnahmen landen ebenfalls auf dem Wallet und kann somit verwendet werden, die Einkünfte für weitere Investments zu verwenden.

Sobald das komplette Objekt finanziert ist, wird die Immobilie erworben. Dies kann 4-8 Wochen gehen. In dieser Zeit kann noch keine Rendite erzielt werden.

Sekundärmarkt

Immobilien sind nicht bekannt, dass diese besonders liquide sind. Während auf anderen Plattformen der Sekundärmarkt immer zur Verfügung steht, kann bei Stake nur zwei Mal im Jahr für zwei Wochen die Investments auf dem Sekundärmarkt veräussert, bzw. von anderen Investoren erworben werden.

Diese Limitierung ist nicht unbedingt auf die Plattform selbst zurückzuführen, sondern den dahinterstehenden administrativen Prozess mit den Behörden in Dubai, um die Anteile offiziell zu übertragen.

Die möglichen Kaufs- und Verkaufspreise liegen +/- 20% vom Marktwert der Immobilie, wobei nur 5%-Schritte gewählt werden können, d.h. der Preis muss entweder beim aktuellen Marktwert liegen, oder 5, 10, 15 & 20% vom Wert entfernt - als Prämie oder Discount.

Stake

Stake Properties Limited wurde 2021 gegründet und hat den Sitz im DIFC in Dubai (Dubai International Financial Centre). Reguliert wird die Plattform-Betreiberin durch die Dubai Financial Services Authority (DFSA).

Kürzlich hat Stake die Freigabe der Capital Markets Authority (CMA) in Saudi Arabien erhalten, um Immobilien-Investments in Saudi Arabien anbieten zu dürfen. Der Markteintritt wurde per Ende 2023 angekündigt, bis jetzt ist dieser aber noch nicht erfolgt.

Gebühren

Auf der Plattform fällt eine Verwaltungsgebühr von 0.5% auf das investierte Vermögen an. Zudem werden weitere 0.1% pro Jahr für KYC (Know Your Cllient) und AML (Anti-Money Laundering) belastet.

Bei der Investition in eine Immobilie fallen 1.7% an, welche sich aus der Abschlussgebühr von 1.5% sowie 0.2% für KYC (Know Your Client) und AML (Anti-Money Laundering) besteht. Ein wenig speziell ist, dass die KYC/AML-Gebühr dann jedes Jahr neu mit 0.1% belastet wird.

Beim Verkauf der Immobilie fällt eine Exit Fee von 2.5% an. Endet der Exit mit einer positiven Rendite, wird eine Performance-Fee von 7% belastet. Somit liegt es auch im Interesse der Plattform, dass das Investment der Investoren erfolgreich ist.

Steuern

In Dubai sind gemäss der Plattform keine Steuern fällig, somit muss sich der Investor nur um die Versteuerung im eigenen Land kümmern.

Leider stellt die Plattform keinen Report mit dem Steuerwert oder den Mieteinnahmen zusammen. Auf dem Dashboard sieht man lediglich den aktuellen Wert des Portfolios sowie sämtliche Mieteinnahmen. Das Schweizer Steueramt musste sich daher mit Screenshots von der Portfolio-Übersicht begnügen, welches den aktuellen Wert sowie sämtliche Mieteinnahmen auflistet, welche seit der Registrierung auf der Plattform angefallen sind.

Risiken

Bei der Investition fällt ggf. ein Währungsrisiko an, da die Investition in AED erfolgt. Es gilt zu beachten, dass der Dirham (AED) einen festen Wechselkurs zum US-Dollar hat.

Obwohl der Immobilien-Markt nicht gerade als liquid bekannt ist, können die Anteile nur 2x pro Jahr auf den Sekundärmarkt gestellt werden.

Obwohl man als Investor im offiziellen Register in Dubai eingetragen ist, würde ein Ausfall der Plattform sicher nicht ohne eine Abschreibung auf das Investment beendet werden können.

Fazit

Ist die Eigentumsurkunde nach der Finanzierung auf das SPV übertragen, stehen monatlichen Mietzinszahlungen nichts mehr im Wege, sofern auch ein Mieter für das Objekt gefunden wurde, bzw. bereits in der Immobilie wohnt. Somit darf man auf regelmässige Cashflows hoffen, welche in unserem Portfolio etwa bei 5% liegt und somit ein wenig unter der ausgewiesenen erwarteten Rendite der Plattform liegt. Dafür werden die Zahlungen dann regelmässig auf das Wallet überwiesen.

Dubai hat in den letzten 20 Jahren einen starken Immobilien-Boom erlebt. Geht man davon aus, dass es hier nicht zu einem Crash kommt, könnte man ein Investment in Betracht ziehen.

Der Investitionsprozess ist sehr einfach - und kann auch komplett über die iPhone oder Android-App erfolgen. Unerwartet für eine moderne Plattform ist jedoch, dass Ein- und Auszahlungen mehrere Tage betragen.